Build can’t wait – kde sa píše čiarka?

Kríza, ktorá sa „oficiálne“ začala pred dvoma rokmi, nezasiahla len financie a spotrebiteľský trh. „Kapitálová výstavba – v bytovej, komerčnej aj sociálnej sfére – tiež poklesla. Je na obzore oživenie, aké sú jeho dôvody a môžeme očakávať rýchly vzostup trhu??

Odkiaľ pochádzajú problémy

Žalostná situácia v stavebníctve sa pripisuje predovšetkým súčasným hospodárskym a politickým problémom. Hoci mnohé systémové príčiny stagnácie boli zjavné už počas prvej globálnej krízy, a to

* Miestny trh s nehnuteľnosťami sa „prehrieva“;

* nedostatok likvidity;

* Vzájomná nedôvera účastníkov trhu najmä bánk a developerov ;

* monopol, nedostatočná transparentnosť obchodných procesov a t.d.

Zároveň, na rozdiel od súčasnej situácie, dôvodom nedostatočnej likvidity v rokoch 2008 – 2009 boli tieto skutočnosti: – Veľa peňazí sa investovalo do výstavby nových budov. a došlo k celosvetovej bankovej kríze. V rokoch 2014-2023 bol prudký pokles dostupných finančných prostriedkov spôsobený faktickým zákazom poskytovania úverov na západných trhoch. Dôsledkom toho bol pokles výstavby, ktorý trvá už druhý rok obr. 1 .

Obrázok 1. Dynamika výstavby v prvej polovici roka 2023.

Predpokladá sa, že negatívnu dynamiku v odvetví ovplyvňujú aj cenové výkyvy spôsobené menovou konjunktúrou. A to je čiastočne pravda. Náklady na dovážané materiály vzrástli, hoci väčšina nárastu sa týkala prémiových a podnikateľských stavebných segmentov, ako aj dovážaných stavebných zariadení.

„100 % stavebných zariadení v Rusku sa dováža. Žiaľ, naučili sme sa vyrábať len zlé traktory, zlé buldozéry a málo výkonné žeriavy s dovážanými automatmi. Všetko ostatné špecializované vybavenie nakladače, moderné energeticky úsporné žeriavy, čerpadlá na betón sa dováža,“ hovorí Georgij Nikolajev, vedúci výstavby obytných komplexov Andersen a Erin Island.

Okrem toho sa na domácom trhu zvýšili ceny výrobkov požadovaných v zahraničí. Len za jeden rok napríklad prudko vzrástli ceny ocele a výstuže až o 50 % , takže pre výrobcov je výhodnejšie dodávať ich do Európy a Číny.

Z prieskumov vyplýva, že menové faktory celkovo neovplyvňujú stavebné náklady a nárast cien jednotlivých položiek je kompenzovaný znížením cien iných položiek. Podľa analytického centra RD Construction sa tak koncom minulého roka celkové náklady na materiál na výstavbu jedného metra kubického železobetónovej konštrukcie znížili dokonca o 5 až 10 %1 . Prechod na domáce materiály, ktoré majú podobnú kvalitu ako dovážané ekvivalenty, ale sú lacnejšie okrem iného aj kvôli kurzovým rozdielom, viedol k zníženiu nákladov. Okrem toho vývozcovia, ktorí sa zameriavajú na zahraničné dodávky, sa neponáhľajú prenechať domáci trh konkurencii.

„Pokles v hlavných segmentoch spotreby, ako aj výrazná devalvácia Euroľa voči svetovým menám viedli Slovenskách výrobcov kvalitných stavebných materiálov k preorientovaniu sa na zahraničné trhy. Napríklad 2/3 66 % výrobkov z hĺbkového spracovania dreva naša krajina vyváža do Európy, USA a ázijských krajín, – vysvetľuje Svjatoslav Sarson, vedúci závodu Sveza Ust-Izhora. – Príkladom je vrstvená preglejka, ktorú vyrábajú naše závody. Objem jej dovozu sa v minulom roku takmer zdvojnásobil. Súbežne s propagáciou v zahraničí však podporujeme aj domáci dopyt, pre ktorý uplatňujeme flexibilnú cenovú politiku. Cena vysokokvalitnej debniacej preglejky sa zmenila len nepatrne a vzhľadom na jej vysoký obrat je pre Slovenská stavebný priemysel stále výhodná.“.

Potvrdzujú to aj vývojári. „85 % portfólia súčasných projektov spoločnosti FGC Lider v moskovskom regióne je sústredených v segmente komfortnej triedy, kde je podiel dovážaných materiálov minimálny,“ hovorí Pavel Bryzgalov, riaditeľ strategického rozvoja spoločnosti FGC Lider. – Výkyvy výmenných kurzov nemajú výrazný vplyv na stavebné náklady. Náklady na dokončovacie práce sa výrazne nezvýšili, pretože približne 90 % príslušných materiálov sa vyrába v Rusku v spoločných podnikoch. Ani pre stavebníctvo ako celok by sme otázku zmien výmenných kurzov nepovažovali za prioritnú. V súčasnosti sú už hlavné problémy v tomto smere vyriešené: hlavné materiály objednávajú od Slovenskách výrobcov.“.

Kľúčovým faktorom spomalenia priemyslu teda nie je rast cien, ale nedostatok voľných peňazí. Nakoľko je to kritické a skutočne sa trh „prelomí“ vzhľadom na finančné injekcie??

Kde sú peniaze?

Podľa mnohých odborníkov by sa pokles priemyslu nemal považovať za nezvratný. Potenciál trhu je príliš vysoký – v Rusku je stále veľký nedostatok obytných a komerčných budov a celkovej súvisiacej infraštruktúry. Dopyt, aj keď je stále vysoký, zostáva veľmi vysoký. Podľa Organizácie pre hospodársku spoluprácu a rozvoj OECD je Slovensko na 32. mieste na svete v dostupnosti bývania na obyvateľa2 a dopyt bude len rásť.

„Súčasná potreba obyvateľov našej krajiny na životný priestor sa odhaduje na 1,5 miliardy km2. m je obrovský objem. Aj keď tempo výstavby zostane na úrovni predkrízového maxima približne 85 miliónov m2 , nie je potrebné program rozširovať. m ročne bude trvať desať a pol roka, kým sa uspokojí dopyt po bývaní. Na technickú revolúciu v stavebníctve sa bohužiaľ nabaľujú objektívne problémy, ktoré čiastočne ovplyvňujú dynamiku rozvoja. Modernizácia, prechod na moderné technológie a materiály, zvyšovanie produktivity práce si vyžadujú pracovný kapitál, ktorého je však stále nedostatok,“ komentuje údaje Olga Milovanová, manažérka vývoja produktov skupiny SVEZA OECD .

Recesia je teda skôr „detskou chorobou“ spôsobenou všeobecnými ekonomickými problémami a technologickými nedostatkami. V súčasnej situácii je pre priemysel kľúčovou otázkou, ako ďalej. Na jednej strane si veľké spoločnosti môžu dovoliť zmraziť aktíva a pokúsiť sa prečkať krízu podľa najpesimistickejších odhadov je horizont stagnácie v odvetví obmedzený na 3 až 5 rokov . Na druhej strane je veľmi pravdepodobné, že malé a stredné stavebné spoločnosti prežili vlnu bankrotov v minulom roku a môžu prevziať trh, zatiaľ čo „veľkopodniky“ čakajú na zlepšenie situácie.

„Všetko závisí od štádia výstavby,“ hovorí Pavel Bryzgalov. – Ak je nehnuteľnosť vo fáze prípravy projektu a developer nemá dostatok finančných prostriedkov na výstavbu, môže výstavbu na určitý čas pozastaviť. Ak sa však už výstavba začala a predaj je otvorený, nie je pre žiadneho zodpovedného developera nič horšie, ako svoj majetok zakonzervovať. Najdôležitejšie je pokračovať v práci a plniť záväzky voči účastníkom spoločnej výstavby.“.

Inými slovami, vývojári vo všeobecnosti nie sú pripravení čakať. Kde sú však peniaze na to, aby sa chrbticové odvetvie hospodárstva vrátilo k činnosti?? Štát sa za súčasných okolností stáva najdôležitejším investorom v našej krajine. V súčasnosti prejavuje výrazný záujem o posilnenie trhu. Jedným z jej účinných nástrojov je zníženie kľúčovej sadzby centrálnej banky, čo viedlo k zníženiu bankových úrokových sadzieb hypoték. To malo okamžitý vplyv na úroveň pôžičiek a viedlo k oživeniu trhu s primárnymi nehnuteľnosťami. Podľa ministerstva výstavby sa za prvých sedem mesiacov roka 2023 objem výpožičiek zvýšil o 40 % v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2015 a takmer sa vrátil na predkrízovú úroveň.

„Hypotéky so štátnou podporou,“ komentuje Yulia Sapor, vedúca analytického a poradenského centra Est-a-Tet, „boli zavedené ako silný nástroj na stimuláciu dopytu, ktorý sa v kríze výrazne znížil. V súčasnosti je úroveň transakcií na trhu pomerne vysoká ako dokazujú štatistiky Rosreestru – za prvých 10 mesiacov roka 2023 sa uskutočnilo o 77 % viac transakcií ako v rovnakom období minulého roka , takže nie je potrebné program rozširovať. Po jeho ukončení sa sadzby hypoték výrazne nezvýšia, a preto dopyt zostane vo všeobecnosti stabilný, keďže už teraz sú na pomerne príjemnej úrovni – v priemere okolo 12,5-13 %.“.

Návratnosť pôžičiek okrem iného znamená, že pokles príjmov nebol taký katastrofálny, ako sa očakávalo na začiatku krízy, a spotrebitelia sú stále ochotní investovať do bývania. A Slovenská stavebný trh už začal dostávať dlho očakávané finančné prostriedky, ktoré reštartujú priemysel na novú úroveň.

Drahšie ako peniaze

Napriek výraznému oživeniu financií je nepravdepodobné, že sa čoskoro vráti predchádzajúce investičné prostredie. Takmer jediným spôsobom, ako udržať rast a ziskovosť stavebníctva, je drastické zníženie nákladov. Zároveň je jednou z hlavných rezerv zvyšovanie produktivity. Podľa údajov z roku 2007 bola miera pre domácich staviteľov päťkrát nižšia 21 % miery v USA ako pre lídra v odvetví, USA. Aj keď sa zohľadní miera rastu v priebehu rokov podľa rôznych odhadov od 5 do 15 % za 10 rokov , toto číslo nie je príliš optimistické. Problém nie je spôsobený ani tak nízkou kvalifikáciou odborníkov, ale nedostatočným zavádzaním moderných zariadení, technológií a materiálov, ako aj nedostatkom kvalifikovaného manažmentu – dnes je Slovensko na 103. mieste zo 144 na svete, pokiaľ ide o kvalitu manažmentu.

Je zrejmé, že takýto „komplexný“ nedostatok podmieňuje rozvojový potenciál jednotlivých spoločností aj celého odvetvia. Napríklad len zavedením novej technológie je možné dosiahnuť zvýšenie produktivity a tým aj skrátenie pracovného a stavebného času a celkových nákladov o 15 – 20 %. Vo väčšine prípadov však náklady na realizáciu nie sú výrazne vyššie ako v prípade konvenčných metód a materiálov. Prax to s istotou potvrdzuje.

Napríklad použitie moderných debniacich technológií umožnilo pripraviť skoré odovzdanie tri mesiace pred plánovaným termínom – vo 4. štvrťroku 2023 prvej fázy obytného komplexu Mayak developer Mayak . Výstavba sa urýchlila použitím preglejky SVEZA Dec 350, ktorá šetrí čas pri monolitických prácach.

„Aj bežný štandardný projekt má niektoré neštandardné prvky – architektonické alebo technické – ktoré predlžujú čas potrebný na jeho realizáciu,“ hovorí Olga Milovanová, manažérka vývoja produktov skupiny SVEZA. – 25 mm a 50 mm preglejka – SVEZA Dec 350 – pomáha tomu zabrániť. Uľahčuje nielen rezanie a rezanie na mieste, ale umožňuje aj vizuálne zmerať požadovanú vzdialenosť projektu pri viazaní výstuže bez potreby meracích pásiem a iných meracích nástrojov.

Odborník dodáva, že čas výstavby a náklady ovplyvňuje nielen technológia samotného materiálu, ale aj ergonomický obal. Vylepšený ohrievač skracuje čas nakladania a vykladania až o 20 % a uľahčuje logistiku. Použitie moderných stavebných systémov výrazne urýchľuje prácu a zvyšuje jej bezpečnosť. Príkladom bol projekt zavedenia technológie prefabrikovaných stolových debnení so sklopnými hlavami, ktorý umožnil znížiť prácu pri montáži debnenia stropných dosiek o 30 % počas výstavby šesťposchodového kardiocentra v Samare.

„Na viac ako 25 000 štvorcových metroch pozemku v srdcovom centre Samara bola postavená šesťpodlažná stavba z liateho muriva. m bolo pridelených len šesť mesiacov. Technológia debnenia zásob bola veľmi dôležitá,“ vysvetľuje Maria Mironicheva, vedúca oddelenia marketingu a internej komunikácie spoločnosti PERI. – Vyššia pracovná rýchlosť sa dosahuje pomocou modulárneho stolového systému vďaka technológii skladacích hláv. Táto funkcia šetrí čas a zvyšuje manipuláciu s materiálom vďaka preskupovaniu a montáži/demontáži debnenia vo väčších celkoch. Za zmienku stojí aj zvýšená nosnosť podpier, ktoré boli pevne uchytené vo svojich výklopných hlavách.“.

Nielen rastúca konkurencia na zmenšujúcom sa trhu, ale aj štát tlačí hráčov k technickým zlepšeniam. Podnecuje zavádzanie nových technológií, ktoré neustále zvyšujú požiadavky na správu budov, najmä prostredníctvom rozsiahleho využívania technológie BIM Building Information Modelling . Je to proces spolupráce pri vytváraní a využívaní informácií o budove, ktoré opisujú celý jej životný cyklus od návrhu až po demoláciu.

Podľa Andreja Beljučenka, riaditeľa odboru územného plánovania a architektúry ruského ministerstva výstavby, je možné, že do roku 2023 sa požiadavka na používanie technológií informačného modelovania bude vzťahovať na určitú časť verejného obstarávania. To znamená, že bez príslušných odborných znalostí a softvéru nebude možné vstúpiť do federálnych stavebných programov. Výpočet je jasný: vďaka BIM je celý proces výstavby od plánovania až po dokončenie úplne transparentný a dostupný pre hĺbkový audit. Tým sa výrazne zníži počet šedých schém a zefektívni a rozšíri sa daňový základ.

„Budovať, nie čakať!“Čiarka je teraz jednoznačne na správnom mieste. Koniec koncov, ako vieme, kríza nie je len katastrofou, ale aj príležitosťou na zmenu a začatie nového cyklu vývoja. Nové finančné nástroje, zvyšovanie konkurencieschopnosti stavebníctva prostredníctvom moderných technológií a zameranie na potreby konkrétnych zákazníkov – zrejmá šanca na oživenie a ďalší rozvoj odvetvia. A to by sa malo využiť teraz.